楼外墙漏水归物业管吗

楼外墙漏水一般归物业管，外墙属于公共部位，物业有维护管理职责。解决方案：先和物业沟通，说明漏水情况和位置。若物业拖延不管，可联系其他业主一起反映，增加重视度。若仍不解决，可通过业主大会更换服务方。
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楼外墙漏水是否归物业管，需要根据具体情况判断，一般而言物业应承担维修责任。
如果漏水部位属于小区公共区域，且物业服务合同中明确约定了外墙的维护责任，那么物业应当负责维修。若漏水是由于业主私自改造外墙导致的，此时物业可能不承担责任，而由该业主自行承担维修责任及因此造成的损失。如果物业服务合同中明确排除了外墙的维护责任，那么需要依据合同约定来确定责任归属，可能物业不承担维修责任。
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楼外墙漏水问题，我们可以依据相关法律规定来明确物业的责任。根据《物业管理条例》（2007年）第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
在楼外墙漏水的情况中，外墙属于小区公共区域，通常物业服务合同会约定物业对公共区域进行维护。若物业未按合同约定履行对楼外墙的维护义务，导致漏水并使业主财产受损，就符合该法条中“未能履行物业服务合同约定”的情形，此时物业应依法承担维修责任及相应法律责任。所以，楼外墙漏水时，只要符合上述法律规定及合同约定，物业就有维修责任。
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当遇到楼外墙漏水问题时，为了有效解决，你可以采取以下实用行动建议。
1、及时通知物业：发现楼外墙漏水后，第一时间通知物业公司，明确告知漏水的具体位置和情况，要求其安排维修，这样能让物业尽快知晓问题并介入处理。2、收集相关证据：保留好楼外墙漏水现场的照片或视频，同时找出物业服务合同，查看其中关于公共区域维护（包括外墙）的条款，这些证据在后续可能的协商或维权中非常重要。3、要求物业书面回复：在通知物业后，可要求物业就维修事宜给出书面回复，明确维修时间和方案，以便后续跟进和督促物业履行责任。4、向业主委员会或住建部门投诉：如果物业迟迟不处理楼外墙漏水问题，可向业主委员会反映，由业主委员会督促物业；若仍无效果，可向当地住建部门投诉，借助行政力量推动问题解决。选择解决方案时，应重点考虑物业的响应态度、处理效率以及自身证据的充分程度，以选择最适合自己的方式。如果你在处理过程中遇到物业推诿责任等复杂情况，建议进一步向专业律师咨询，获取更具体的法律帮助。
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楼外墙漏水若处理不当，可能会引发一系列法律风险，以下是可能出现的法律风险点及实例说明。
1、诉讼时效风险：财产损害赔偿的诉讼时效为三年。例如，业主发现楼外墙漏水后，一直未采取有效措施主张权利，超过三年后才想起通过诉讼要求物业承担维修责任和赔偿损失，此时可能会因超过诉讼时效而无法获得法院的支持，导致自身权益无法通过法律途径得到保障。2、经济损失风险：未及时维修楼外墙漏水可能导致更大的财产损失。比如，楼外墙漏水初期只是墙体渗水，业主未及时通知物业维修，随着时间推移，漏水情况越来越严重，导致室内装修损坏、家具被浸泡等，这些额外增加的经济损失，若因物业未及时维修造成，业主可要求赔偿，但如果是业主自身拖延导致，可能需要自行承担部分损失。
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